Contabilidade para incorporadoras e SPE em Florianópolis

Uma SPE para cada empreendimento

A Sociedade de Propósito Específico existe para um único empreendimento, com CNPJ, contas e contabilidade próprios. Isso isola os riscos de cada obra, facilita a entrada de sócios e investidores e organiza a relação com bancos. Como a incorporação imobiliária não pode ser enquadrada no Simples Nacional, a SPE opera no Lucro Presumido, no Lucro Real ou no RET.

• Constituição da SPE e definição do regime
• Contabilidade e obrigações próprias de cada SPE
• Consolidação das informações do grupo

Patrimônio de afetação

Com o patrimônio de afetação, o terreno, a obra e os recursos de um empreendimento ficam separados do restante do patrimônio da incorporadora e só respondem pelas dívidas daquela incorporação. A opção é do incorporador, é averbada no registro de imóveis e exige contabilidade segregada. Além de proteger os compradores, é o requisito para aderir ao RET.

RET: Regime Especial de Tributação

Incorporações com patrimônio de afetação podem optar pelo RET, que unifica o recolhimento de tributos federais sobre as receitas recebidas do empreendimento. Se vale a pena depende da margem, do ritmo das vendas e da estrutura do grupo. A Reforma Tributária trouxe regras próprias para operações com imóveis e uma transição para o RET, então quem planeja lançamentos nos próximos anos precisa simular os cenários.

• Simulação RET x Lucro Presumido x Lucro Real
• Apuração e recolhimento mensal no RET
• Impacto do IBS e da CBS nas operações imobiliárias

Custos por unidade e vendas na planta

Em incorporação, receita e custo não andam no mesmo ritmo: as unidades são vendidas na planta, recebidas em parcelas e entregues anos depois. A contabilidade precisa apropriar o custo orçado e o incorrido por unidade, tratar vendas a prazo, permutas e distratos e manter o resultado do empreendimento claro para os sócios a cada mês.

• Custo orçado x incorrido por unidade
• Vendas a prazo, permutas e distratos
• Relatórios por empreendimento para sócios e investidores

CNO e regularização da obra

Em regra, cada obra da incorporadora precisa estar inscrita no Cadastro Nacional de Obras, com as contribuições previdenciárias em dia, para que a certidão de averbação saia no prazo da entrega. A Liderança cuida dessa parte junto com a contabilidade da SPE.